關于印發《中國農業銀行個人住房貸款操作流程》的通知
2012-06-12 13:40:18 來源： 點擊：
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中國農業銀行關于印發《中國農業銀行個人住房貸款操作流程》的通知
（2001年10月22日 農銀發[2001]182號）
各省、自治區、直轄市分行，新疆兵團分行，各直屬分行：
現將中國農業銀行個人住房貸款操作流程印發給你們，請認真遵照執行，并就有關問題通知如下：
一、本流程包括個人住房一手樓貸款、個人住房二手樓貸款、個人商業用房貸款、個人自建房貸款、加按貸款和轉按貸款的操作流程，各一級分行和各直屬分行可制定實施細則報總行備案。
二、公積金委托貸款、組合貸款操作流程中除委托程序外，其他程序按照相關流程執行。
三、本流程自發布之日起施行，原《中國農業銀行個人住房貸款主要業務品種操作指導》同時廢止。
四、各行執行中遇到問題，請與總行(房地產信貸部)聯系。
附一：
中國農業銀行個人住房一手樓貸款操作流程
一手樓指售房人為開發商的住房。個人住房一手樓貸款(以下簡稱“一手樓貸款”)是指貸款人向借款人發放的、用于其購買一手樓、借款人以所購住房作為抵押物、開發商提供階段性保證擔保的貸款。
一、操作流程圖
一手樓貸款操作流程包括樓盤審查和發放貸款兩部分。
在借款人提出申請之前，經辦行需要對擬提供個人住房貸款的樓盤進行審查，樓盤審查操作流程為：
│開發商申請│→│項目調查│→│審查、審批│→│簽訂項目合作和協議書│
發放貸款操作流程為：
│借款人申請│→│貸前調查│→│審查、審批│→│簽訂借款合同│→│辦理保險、公證、擔保等手續│→│發放貸款│→│資料歸檔│→│貸款償還│→│貸后管理│→│清戶撤押│
按照房屋是否經過竣工驗收，將房屋分為現房(竣工驗收合格的房屋)和期房(尚未通過竣工驗收的房屋)，分別按相關流程辦理。
二、現房樓盤審查
(一)房地產開發公司提出申請。經辦行要求房地產開發公司(以下簡稱“開發商”)提交下列資料：
1．書面申請書，內容包括開發商概況、項目情況、擬申請貸款金額等。
2．公司資料。
(1)企業法人營業執照、稅務登記證、法人代碼證、法定代表人或授權代理人證明書；
(2)房地產開發經歷(經辦行不得對有欺詐經營行為或業績不佳的開發商開發的樓盤提供個人住房貸款)；
(3)董事會(沒有成立董事會的，企業法定代表人)同意就該樓盤為借款人承擔階段性連帶保證責任的承諾。
上述第(1)項資料原件經經辦行審核無誤后留存復印件。
3．項目資料。
(1)項目的可行性研究報告及計委立項批復；
(2)建設用地規劃許可證；
(3)建設工程規劃許可證；
(4)建設工程施工許可證；
(5)國有土地使用證；
(6)竣工驗收合格證明。
上述資料原件經經辦行審核無誤后留存復印件。
(二)項目調查。
經辦行收到上述資料后，經初步審查，資料齊全的同意受理，2個工作日內安排調查部門進行調查，并在5個工作日內完成調查。主要調查以下內容：
1．手續的合法性。核實上述項目資料是否完整、有效、合法，內容是否前后一致。
2．項目基本情況。調查項目的地理位置、社區環境、交通條件、環保指數、配套工程、市政設施、物業管理情況等了解和掌握項目占地面積、建筑面積、容積率、綠化率、樓宇結構與棟數、戶型設計等。
3．項目市場前景。調查項目的市場定位和銷售情況，進行簡單的項目評估、同等位置項目的比較分析與市場預測，判斷項目的銷售前景及抗風險能力。
4．項目效益。調查開發商與我行的合作誠意和對我行產生的效益，如存款、代收代付、中間業務的代理等。
5．銀行同業競爭。調查其他銀行為該樓盤提供個人住房貸款情況和服務手段等。
經調查，確認該樓盤符合個人住房貸款條件后，經辦行認為有必要的，可以委托具有房地產估價資質的房地產估價機構對擬提供貸款的樓盤分樓層分朝向進行價格評估或自行評估。
調查部門簽署調查意見后送交貸款審查部門。
(三)審查、審批。
貸款審查部門收到調查部門提交的項目調查報告和有關資料以后，要對其真實性、完整性、有效性及貸款項目的合法性和可行性進行審查，在3個工作日內簽署審查意見。經審查同意的，按照權限上報審批，貸款審批人在5個工作日內簽署是否同意的意見。
對現房樓盤貸款合作的審批認定權集中在二級分行及以上。
對由我行發放開發貸款的樓盤，調查、審查環節可以視情況適當簡化。
(四)簽訂合作協議書。
經審批同意的，經辦行與開發商簽訂《住房按揭合作協議書》(合同編號：ABC(2001)5005)。
三、期房樓盤審查
(一)開發商申請。
經辦行要求開發商提交下列資料：
1．書面申請書，內容包括開發商概況(含經營財務狀況)、項目情況、工程進度、投資完成情況、擬申請貸款金額等。
2．公司資料。
(1)企業法人營業執照、稅務登記證、法人代碼證、法定代表人或授權代理人證明書；
(2)公司章程、成立批文；
(3)經會計師事務所審核的前一年度財務報表(資產負債表、損益表、現金流量表)；
(4)房地產企業開發資質等級證書；
(5)房地產開發經歷(經辦行不得對有欺詐經營行為或業績不佳的開發商開發的樓盤提供個人住房貸款)；
(6)董事會(沒有成立董事會的，企業法定代表人)同意就該項目向我行申請個人住房抵押貸款及配套服務，并為借款人承擔階段性連帶保證責任的承諾。
上述第(1)、(2)、(4)項資料原件經經辦行審核無誤后留存復印件，其他資料留存原件。
3．項目資料。
(1)項目的可行性研究報告及計委立項批復；
(2)建設用地規劃許可證；
(3)建設工程規劃許可證；
(4)建設工程施工許可證；
(5)國有土地使用證；
(6)工程概預算資料；
(7)項目資金來源及落實情況、房地產開發貸款情況；
(8)項目投資完成情況；
(9)商品房預售許可證。
上述資料中的證件和批件原件經經辦行審核無誤后留存復印件。
(二)項目調查。
經辦行在收到上述資料后，經初步審查，資料齊全的同意受理，2個工作日內安排調查部門進行調查，10個工作日內完成調查。主要調查以下內容：
1．開發商基本情況。調查開發商注冊資本、法定代表人素質、經濟實力、經營管理機制、財務管理和經濟核算制度、業務范圍、開發經歷、完成項目建設的能力及其自身具備的優勢等；分析財務報表，估測其營運能力及盈利狀況。
2．手續的合法性。核實上述項目資料是否完整、有效、合法，內容是否前后一致。
3．項目投資情況。調查項目投資構成與各項費用支出明細，并與工程概預算報告中的有關數據進行核對。分析資金投入時間與工程進度是否一致；工程后續資金來源是否已經落實，如果后續資金是通過預售房款再投入，在未能按計劃回籠資金的情況下，是否有應變措施。
4．項目情況。調查地理位置、社區環境、交通條件、環保指數、配套工程、市政設施、物業管理等；了解和掌握項目占地面積、容積率、綠化率、建筑面積、樓宇結構與棟數、戶型設計及工程進展情況。
5．項目市場前景和銷售情況。調查項目的市場定位和銷售情況，進行簡單的項目評估、同等位置項目的比較分析與市場預測，判斷項目的銷售前景及抗風險能力。
6．項目效益。調查開發商與我行的合作誠意和對我行產生的效益，如存款、代收代付、中間業務的代理等。
7．開發商負債狀況。特別是其他銀行為該樓盤提供開發貸款的情況，準確掌握其貸款的到期日，以免在工程建設中出現新的資金缺口。
8．銀行同業競爭情況。調查其他銀行為該樓盤提供個人住房貸款情況和服務手段等。
經調查，確認該樓盤符合個人住房貸款條件后，經辦行認為有必要的，可以委托具有房地產估價資質的房地產估價機構對擬提供貸款的樓盤分樓層分朝向進行價格評估或自行評估。
調查部門簽署調查意見后送交貸款審查部門。
(三)審查、審批。
貸款審查部門收到調查部門提交的項目調查報告和有關資料以后，要對其真實性、完整性、有效性及貸款項目的合法性和可行性進行審查，在5個工作日內簽署意見。經審查同意的，按照權限上報審批。有權審批人在5個工作日內簽署意見。
對期房樓盤貸款合作的審批認定權原則上集中在一級分行，一級分行也可以在轉授權權限內將審批權下放到業務開展較好、管理規范的二級分行。
對由我行發放開發貸款的樓盤，調查、審查環節可以視情況適當簡化。
(四)簽訂合作協議書。
經審批同意的，經辦行與開發商簽訂《住房按揭合作協議書》。
經辦行還必須與開發商簽訂《預售房款監管協議》，由經辦行監督預售房款的使用，確保預售房款不被挪用，專項用于該項目。
四、發放個人住房貸款
(一)借款人申請。
借款人申請個人住房貸款，所購住房必須為現房或多層主體結構封頂、高層完成總投資三分之二以上的期房。經辦行要求借款人填寫個人住房借款申請表并提供下列資料：
1．借款人身份證件(居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件)；
2．婚姻狀況證明(已婚的提供結婚證或婚姻登記機關出具的夫妻關系證明書；未婚的提供未婚證明)；
3．不低于房價20％的首付款付款憑證；
4．房地產主管部門統一印制的、具有法律效力的商品房買賣合同；
5．共有權人同意以所購住房作為抵押物的證明；
6．借款人家庭財產和經濟收入證明(包括由借款人所在單位人事部門出具個人收入證明或納稅憑證、銀行存單、不動產證明、有價證券等)；如果屬于借款人家庭成員共同還款，則各方要簽訂共同還款責任確認書，明確在一方無力償還貸款的情況下，其他方仍要繼續承擔還款責任；
7．經辦行要求提供的其他文件或資料。
(二)借款人資信等級評定。
條件具備的分行可以按照《中國農業銀行個人住房貸款借款人資信等級評定指導意見》(農銀函[2000]1065號)的要求，對借款人資信等級進行評定。依據評定結果確定是否貸款，同意貸款的，初步確定貸款期限和額度。
(三)受理、調查。
經辦行收到借款人提交的資料后，經初步審查，同意受理的1個工作日內安排調查部門進行貸前調查，調查部門3個工作日內完成貸前調查。調查的主要內容包括：
1．借款人是否已支付20％以上的首付款，并存入開發商在經辦行開立的售房款專用賬戶上；
2．貸款年限加上借款人年齡是否超過65年；
3．借款人償還貸款本息的能力；
4．借款人所購房屋的價格與當地同類物業的市場價格水平是否相符；
5．抵押擔保是否足額有效，共有人是否出具同意抵押的合法文件。
調查部門簽署調查意見后送交貸款審查部門。
(四)貸款審查、審批。
貸款審查部門在收到貸款調查部門的意見后，1個工作日內完成貸款審查，主要從以下幾個方面加以審查：
1．購房行為的真實性，防止借款人和開發商串通騙取銀行貸款；
2．所購住房價格與當地同類物業的市場價格是否相當，必要時可委托具有房地產估價資質的機構進行價格評估；
3．共有人是否出具同意抵押的合法的書面意見；
4．借款人還款能力。
經審查同意的，提出貸款額度(嚴格控制貸款成數達80％的貸款，一人購買多套住宅的要嚴格控制貸款成數)、貸款期限，直接報有權審批人審批。有權審批人1個工作日內完成審批。
(五)簽訂借款合同。
經審批同意的，經辦行與借款人、開發商簽訂《個人住房按揭合同》(合同編號：ABC(2001)5006)。
簽訂借款合同時，經辦行主動向借款人、保證人提示合同中用黑體字或有下劃線的條款。
(六)辦理房屋保險、公證、擔保手續。
1．保險。借款人必須辦理財產保險，明確經辦行為第一受益人，保險單正本交由經辦行保管。保險金額不得低于貸款金額；保險費用由借款人支付；可以采用一次性或分次投保兩種方式，保險期限不得短于貸款期限，貸款未清償之前不得中斷或撤銷保險?？捎山涋k行代辦保險業務。
2．公證。經辦行認為有必要的，可以要求對借款合同進行公證，公證費用由借款人承擔。
3．抵押(預)登記。以所購住房為抵押物的，經辦行和借款人憑借款合同到當地房地產管理部門辦理房地產抵押預登記。
(七)貸款發放。
以所購住房作為抵押物的，在借款人辦妥房屋保險、公證和抵押預登記手續后，方可發放貸款；若當地房地產管理部門尚未開辦抵押預登記業務，在借款人辦妥房屋保險、公證并將購房合同、首付款付款憑證等辦理房屋產權證明必需的資料移交經辦行后，方可發放貸款。
發放貸款時，由信貸員填寫借據，借款人簽章或按指印認定，同時借款人簽署《劃款扣款授權書》，經辦行將款項直接劃入開發商在經辦行開立的售房專戶上，同時通知借款人貸款已經發放，開發商出具收款證明。
從受理借款人申請到貸款發放，在經辦行內的運轉時間不得超過7個工作日。
(八)資料歸檔。
經辦行主管信貸員應在貸款發放后10個工作日內完成資料歸檔。個人住房貸款業務檔案實行支行集中管理、專人單獨保管，房屋他項權利證書等重要憑證須按照會計制度有關規定入庫保管，個人住房貸款業務終結后的檔案仍需保管5年。
具體操作詳見《中國農業銀行個人住房貸款業務檔案管理規定》(農銀辦[2001]58號)。
(九)貸款償還。
貸款期限一年以內(含一年)的，實行到期一次性還本付息；貸款期限一年以上的，實行按月分期還款。還款方式可以按照《中國農業銀行個人住房 貸款還款方式計算模式》(農銀函[2000]575號)列出的還款方式。采用等額本息、等額本金、等額遞增(減)、等比遞增(減)、等償還貸款本息的方 式。
(十)貸后管理。
貸款發放后，“經辦行要加強貸后管理，定期進行貸款檢查。項目竣工驗收合格后，督促開發商和借款人及時辦理正式的抵押登記手續。
1．貸后檢查。
經辦行每月進行一次綜合性個人住房貸款貸后檢查，掌握全行個人住房貸款的資產質量狀況并研究對策。檢查的內容主要有：
(1)按時歸還貸款本息情況；
(2)借款人有無騙取銀行信用的行為；
(3)借款人職業、收入和住所等影響還款能力的因素變化情況；
(4)保證人保證資格和保證能力變化情況；
(5)抵押物保管及其價值變化情況；
(6)項目工程進度(限于期房貸款)；
(7)有關合同及相關資料的完整性與有效性，有無與法律、法規和制度相抵觸，需要變更、修改和補充之處；
(8)其他貸款人債權實現和保障的內容。
檢查方式：正常類貸款可采取抽查方式進行；關注、次級、可疑和損失類貸款采取全項檢查。關注類貸款檢查時限為兩個月不少于1次(含)；次級、可疑類貸款檢查時限為1個月不少于1次(含)。對于發生突發性、嚴重性問題的貸款應隨時檢查。
檢查程序：對違約貸款通過電話提示、約見借款人、現場核驗、走訪借款人所在單位等方式了解借款人違約的原因；根據借款人違約情況，判斷貸款 的風險狀況，確定貸款形態；對借款人違約行為提出催收貸款或強制清收貸款的處理方案，報主管領導批準實施。登記貸后檢查臺賬，撰寫貸后檢查報告。
2．貸款利率調整。
根據人民銀行規定，目前個人住房貸款利率采用五年以下(含)和五年以上兩個檔次。在貸款期限內如遇法定利率調整，按以下規定執行：
(1)貸款期限一年以內(含一年)的，實行合同利率，不分段計息。
(2)貸款期限一年以上的，實行一年一定，于每年1月1日開始，按相應利率檔次執行新的利率規定。貸款利率調整后，應按剩余貸款本金、調整后的利率水平、剩余還款年限計算出利率調整后借款人每月需償還的貸款本息。
3．提前還款處理。
借款人可以申請部分或全部提前還款，部分提前還款后可以采取下列兩種方式：
(1)月還款額不變，縮短還款期限；
(2)還款期限不變，減少月還款額。
4．貸款風險的識別與判斷。
(1)借款人未按合同約定的日期和金額歸還貸款本息；
(2)借款人有違法、違紀等不良行為，受到法律、行政、經濟制裁或處罰；
(3)借款人收入明顯下降(如借款人從業單位或行業屬于關、停、并、轉范圍；借款人處于失業、半失業狀態，失去穩定收入來源或僅依靠最低生活保障或社會救濟金生活等)；
(4)借款人健康狀況惡化或遭受重大人身傷害，喪失或部分喪失勞動能力；
(5)借款人死亡、失蹤或宣告死亡及喪失民事行為能力，且無合法繼承人、受遺贈人或法定繼承人、受遺贈人拒絕履行合同；
(6)借款人有套取銀行信用，挪用貸款行為；
(7)借款人或抵押人未經經辦行同意，擅自將設定抵押權的房屋拆遷、出租、出售、轉讓、饋贈或重復抵押；
(8)借款人拒絕或阻撓經辦行的貸后檢查或提供虛假材料、信息；
(9)借款人居所和聯系方式經常變動，經辦行不能有效判斷借款人情況和貸款實際使用情況；
(10)因抵押物貶值，抵押物價值趨于或低于貸款金額及抵押物或抵押權益受到損害，抵押權難以或不能實現；
(11)期房項目未按正常進度完工或在約定的時間內未能辦妥房屋產權證明，進行有效抵押登記；
(12)新法律、法規實施使借款合同及相關合同存在法律方面的缺陷和問題；
(13)貸款手續及信貸檔案不齊全，重要文件或憑證遺失，對債權實現有實質性影響；
(14)經辦行已要求履行保證、保險責任及訴諸法律的借款案由。
5．違約貸款的催收與處理。
貸款催收指信貸員按規定程序，對未按期還款的借款人發出催收提示和催收通知，督促借款人清償違約貸款的過程。
(1)借款人首次未按合同約定時間歸還貸款本息時，信貸員應在5個工作日內對客戶進行電話提示；
(2)借款人連續2次未按期歸還貸款本息時，信貸員要向客戶發出催收通知書；
(3)借款人連續3次未按期歸還貸款本息時，信貸員要約見客戶或上門催收，督促客戶落實可行的還款計劃；
(4)借款人連續6次未按期歸還貸款本息時，經辦行依法處理抵押物；
(5)違約貸款的其他處理方式：
A．依法糾正借款人的違約行為；
B．對逾期貸款本息計收罰息；
C．從借款人賬戶中扣收貸款本息；
D．依法追索保證人的連帶責任；
E．依法要求保險人履行保險責任；
F．依法行使債權人其他權利。
(十一)清戶撤押。
借款人償還全部本息后，經辦行會計部門出具貸款結清憑證給信貸部門。信貸部門通知借款人，持其有效身份證件、貸款結清憑證領回由我行保管的有關法律憑證及文件，借款人簽署收到文件的回執。采取抵押擔保方式的，經辦行和借款人共同辦理抵押注銷登記手續。
附二：
中國農業銀行個人住房二手樓貸款操作流程
二手樓，指已取得完全產權、可以進入房地產三級市場流通交易的住房。個人住房二手樓貸款(以下簡稱“二手樓貸款”)是指貸款人向借款人發放的用于其購買二手樓的貸款。
一、貸款操作流程圖
│提出申請│→│調查、評估│→│審查、審批│→│簽訂借款合同│→│辦理保險、公證、擔保手續│→│發放貸款│→│資料歸檔│→│貸款償還│→│貸后管理│→│清戶撤押│
二、借款人申請
經辦行要求借款人填寫個人住房借款申請表并提供下列資料：
(一)身份證件(居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件)；
(二)婚姻狀況證明(已婚的提供結婚證或當地婚姻登記機關出具的夫妻關系證明書，未婚的提供未婚證明)；
(三)不低于所購房屋價格30％的首付款付款憑證；
(四)房地產主管部門統一印制的、具有法律效力的商品房買賣合同；
(五)所購住房產權證明；
(六)共有權人同意以所購住房作為抵押物的證明；
(七)若售房人為自然人，提供售房人(含共有權人)身份證件；如售房人為法人，須提供有效的法人營業執照、法定代表人證明書等有關文件；
(八)購買已出租的房屋，須提交租戶同意搬遷的證明；
(九)借款人家庭財產和經濟收入證明(包括由借款人所在單位人事部門出具個人收入證明或納稅憑證、銀行存單、不動產證明、有價證券等)；如果屬于借款人家庭成員共同還款。則各方要簽訂共同還款責任確認書，明確在一方無力償還貸款的情況下，其他方仍要繼續承擔還款責任；
(十)經辦行要求提供的其他文件或資料。
三、借款人資信等級評定
條件具備的分行，可以按照《中國農業銀行個人住房貸款借款人資信等級評定指導意見》(農銀函[2000]1065號)的要求，對借款人資信等級進行評定。依據評定結果確定是否款，同意貸款的，初步確定貸款期限和額度。
四、調查、評估
經辦行收到上述資料后，經初步審查符合貸款條件的同意受理，在1個工作日內安排調查部門進行貸前調查。調查部門2個工作日內完成貸前調查。以所購住房作為抵押物的委托一級分行認可的、具有房地產估價資質的機構進行價格評估。
貸前調查的內容包括：
(一)借款人是否支付30％以上的首付款，并存入售房人在經辦行開立的售房款賬戶上；
(二)貸款年限加上借款人年齡是否超過65年。貸款年限加上所購二手樓已使用年限是否超過30年；
(三)借款人償還貸款本息的能力；
(四)借款人所購買二手樓的價格與當地同類物業的市場價格水平是否相符；
(五)抵押擔保是否足額有效，共有權人是否出具同意抵押的合法文件；
(六)所購房屋是否有租約在先。若有，調查租約起止日期，租金是否合理及租戶是否同意搬遷等。
調查部門簽署調查意見后送交貸款審查部門。
五、審查、審批
貸款審查部門收到調查部門提交的調查報告和有關資料后，1個工作日內完成貸款審查，審查的主要內容有：
(一)房屋的產權是否明晰；
(二)房屋交易價格是否與市場價格基本相符，是否存在高估抵押物價格、變相提高貸款成數的風險；
(三)貸款期限、額度、還款方式是否與借款人還款能力相符。
貸款審查部門提出貸款額度、期限、利率、擔保方式的建議或不能貸款的理由。經審查同意的，直接報有權審批人批準，有權審批人在1個工作日內簽署審批意見。
六、貸款發放
二手樓貸款的發放分以下三種情況：
(一)借款人不需要房屋交易中介機構提供擔保，直接向貸款人申請貸款，其操作程序為：
1．貸款經審批同意的，經辦行與借款人簽訂《個人住房抵押借款合同》，辦理保險、公證等手續；
2．經辦行出具《個人住房貸款承諾書》，承諾在借款人完成所購房屋產權過戶和抵押登記手續后，按合同約定發放貸款；
3．售房人與借款人辦理產權過戶登記，借款人同時辦理抵押登記，并將已辦妥抵押登記手續的房屋所有權證和他項權利證書交由經辦行收執；
4．借款人簽署《劃款扣款授權書》；
5．經辦行填寫借據經借款人簽章或按指印認定后，根據《劃款扣款授權書》的約定，將貸款劃到售房人在經辦行開立的賬戶上，同時通知借款人貸款已經發放，售房人出具收款憑證。
(二)由房屋交易中介公司擔保的二手樓貸款，其操作程序為：
1．借款人與同意為貸款提供階段性保證擔保的房屋交易中介公司(以下簡稱“交易中介”)簽訂擔保協議；
2．交易中介在經辦行處開立專戶，經辦行在接到借款人的申請和有關資料并審核無誤后，與借款人簽訂《個人住房抵押借款合同》，與交易中介簽訂階段性擔保合同，同時借款人、售房人、交易中介與經辦行簽訂售房款委托劃轉協議；
3．辦理房屋保險、合同公證；
4．經辦行將貸款劃到交易中介在經辦行開立的專戶上，同時通知借款人貸款已經發放，交易中介出具收款憑證；
5．借款人與售房人到當地房地產管理部門辦理產權過戶和抵押登記手續；
6．經辦行收到借款人交來的房屋他項權證后，將售房款由專戶轉入售房人在經辦行開立的賬戶。
(三)由住房置業擔保公司(以下簡稱“置業擔保公司”)等保證人提供保證擔保的貸款，經辦行要嚴格審查置業擔保公司的擔保能力，其擔保的貸款不得超過其實有資本的30倍。操作程序為：
1．經辦行、借款人與同意為該貸款提供保證擔保的置業擔保公司簽訂《個人住房保證借款合同》(合同編號：ABC(2000)5015)；
2．辦理借款合同公證；
3．借款人簽署《劃款扣款授權書》，授權經辦行將購房首付款和貸款劃入售房人在經辦行開立的賬戶上，同時通知借款人貸款已經發放，售房人出具收款憑證。
從受理到貸款發放，在銀行內部的運轉時間不得超過5個工作日。
七、資料歸檔、貸款償還、貸后管理、貸款利率調整的處理、提前還款處理、貸款風險的識別與判斷、違約貸款的催收與處理和清戶撤押參照一手樓貸款相關程序辦理。
附三：
中國農業銀行個人商業用房貸款操作流程
個人商業用房貸款(以下簡稱“商業用房貸款”)是指經辦行向借款人發放的用于其購買自有商業用房的貸款。申請貸款的商業用房應為竣工驗收合格的現房。
一、貸款操作流程圖
商業用房貸款操作流程分為樓盤審查和發放商業用房貸款兩個部分。樓盤審查的操作流程為：
│開發商申請│→│項目調查│→│審查、審批│→│簽訂項目合作和協議書│；發放商業用房貸款的操作流程為：→│借款人申請│→│貸前調查 │→│審查、審批│→│簽訂借款合同│→│辦理保險、公證、抵押(預)登記│→│發放貸款│→│資料歸檔│→│貸款償還│→│貸后管理│→│清戶撤押│
二、樓盤審查
對由房地產開發公司開發的樓盤的購房人提供商業用房貸款的，在借款人提出借款申請之前，經辦行要對整個樓盤進行審查。
(一)開發商申請。經辦行要求開發商提供下列資料：
1．商業用房貸款項目申請書，內容包括開發商概況、項目情況、擬申請貸款金額等。
2．公司資料。
(1)企業法人營業執照、稅務登記證、法人代碼證、法定代表人或授權代理人證明書；
(2)董事會(沒有成立董事會的，企業法定代表人)同意就該項目為借款人承擔階段性連帶保證責任的承諾。
上述第(1)項資料原件經經辦行審核無誤后留存復印件。
3．項目資料。
(1)項目的可行性研究報告及計委立項批復；
(2)建設用地規劃許可證；
(3)建設工程規劃許可證；
(4)建設工程施工許可證；
(5)國有土地使用證；
(6)竣工驗收合格證明。
上述資料原件經經辦行審核無誤后留存復印件。
(二)項目調查、評估。
經辦行經初步審查，資料齊全的同意受理，在2個工作日內安排調查部門進行調查，調查部門5個工作日內完成項目調查。主要調查以下內容：
1．項目手續是否合法。核實上述項目資料是否完整、有效、合法，批文內容是否前后一致。
2．項目基本情況。實地考察項目地理位置、商業服務業繁華程度、交通便捷程度、配套設施完善程度、臨街情況等；了解和掌握項目占地面積、建筑面積、容積率、樓宇結構等。
3．市場前景。調查項目的市場定位和銷售情況，進行同等位置項目的比較分析與市場預測；判斷項目的銷售前景及抗風險能力。
4．項目效益。分析開發商與我行的合作誠意和對我行產生的效益，如存款、代收代付、中間業務的代理等。
5．銀行競爭情況。調查其他銀行為該樓盤提供商業用房貸款情況和服務手段等。
經調查，確認該樓盤符合商業用房抵押貸款條件后，經辦行認為有必要的，可以委托具有房地產估價資質的房地產估價機構對擬提供貸款的樓盤分樓層分朝向進行價格評估或自行評估。
調查部門簽署調查意見后送交貸款審查部門。
(三)樓盤審查、審批。
貸款審查部門收到調查部門提交的項目調查報告、評估報告和有關資料以后，3個工作日內完成審查，主要對資料的真實性、完整性、有效性及貸款項目的合法性和可行性進行審查。經審查同意的，按照貸款審批權限上報審批。有權審批人在5個工作日內完成貸款審批。
商業用房樓盤貸款合作的審查認定權原則上集中在一級分行，一級分行也可以在轉授權權限內將審批權限下放到業務開展較好、管理規范的二級分行。
對由我行發放開發貸款的樓盤，調查、審查環節可以視情況適當簡化。
(四)簽訂合作協議書。
經審批同意的，經辦行與開發商簽訂《商業用房抵押貸款項目合作協議書》。
三、商業用房貸款的發放
(一)借款人申請。
申請時，經辦行要求借款人填寫商業用房借款申請表并提供《中國農業銀行商業用房抵押貸款管理辦法》(以下簡稱《商業用房抵押貸款管理辦法》)第十六條第二款規定的資料。
(二)受理、調查。
經辦行在收妥借款人提供的資料后，經初步審查同意受理的，在1個工作日內安排調查部門進行貸前調查，3個工作日內完成貸前調查。重點調查以下內容：
1．借款人是否已支付不低于40％的首付款，并存入開發商在經辦行開立的售房款專用賬戶；
2．借款人還款來源的穩定性和充足性，重點分析借款人購買商業用房進行經營活動的實力和前景，避免出現借款人因經營不善或虧本導致不能按期償還貸款的風險；
3．擬購商業用房的價格與當地市場價格是否一致；
4．有權處分人同意抵押的證明的合法性與抵押物變現能力。
調查部門簽署調查意見后，送交貸款審查部門。
(三)審查、審批、辦理保險、公證和抵押(預)登記、貸款發放，參照個人住房一手樓貸款有關程序辦理。
從貸款受理到發放貸款，在銀行內部的運轉時間不得超過7個工作日。
(四)資料歸檔，參照《中國農業銀行個人住房貸款業務檔案管理規定》執行。
(五)貸后管理、清戶撤押參照個人住房一手樓貸款有關程序辦理。
附四：
中國農業銀行個人自建房貸款操作流程
個人自建房貸款(以下簡稱“自建房貸款”)，是指貸款人向借款人發放的、用于借款人建設自有房屋的貸款，其建設用地必須在經濟發達地區市(縣)城區或重點鎮范圍內，通過有償出讓方式獲得，并已取得合法的有關建設批件。
一、貸款操作流程圖
│提出申請│→│貸前調查│→│審查、審批│→│簽訂借款合同│→│發放貸款│→│資料歸檔│→│貸后管理│→│貸款償還│→│清戶撤押│
二、提出申請
借款人申請自建房貸款，要填寫自建房貸款申請書，同時須提供以下資料：
(一)身份證件(身份證、戶口簿或其他有效居留身份)；
(二)婚姻狀況證明(已婚的提供結婚證或婚姻登記機關出具的夫妻關系證明書，未婚的提供未婚證明)；
(三)借款人家庭收入及財產證明；
(四)自建房建設用地的國有土地使用證和已繳清全部土地出讓金的憑證；
(五)自建房的建設批文；
(六)自建房施工許可證明；
(七)工程概預算資料和工程進度計劃；
(八)抵押物權屬證明；
(九)有處分權人同意抵押的文件；
(十)經辦行要求提供的其他資料。
三、貸前調查
經辦行收到借款人的申請及有關資料后，經初步審查，資料齊全的同意受理，1個工作日內安排調查部門進行貸前調查，調查部門3個工作日內完成調查任務。調查的主要內容是：
(一)借款人提交的資料是否真實、有效；
(二)建房手續是否完備、合法；
(三)借款人的還款能力；
(四)工程投資估算是否合理，資金來源是否落實；
(五)抵押物權屬是否合法有效，以及抵押物的變現能力。
以房屋作抵押的，經辦行須委托具有房地產估價資質的機構進行價格評估；以擬建房土地使用權作抵押的，經辦行須委托具有土地估價資質的機構進行價格評估。
調查部門提出調查意見后，送交貸款審查部門。
四、審查、審批
貸款審查部門收到調查意見和評估報告之后，2個工作日內完成貸款審查。審查除了參照個人住房一手樓貸款的有關審查內容外，還要重點審查以下內容：
(一)以土地使用權作為抵押物的，審查國有土地使用證上使用權人是否和借款人一致，貸款金額不得超過土地評估價值的50％，借款人須承諾在住房完工后，把地上建筑物一并抵押給經辦行；
(二)以其他房屋作為抵押物的，貸款金額最高不超過抵押物評估價值的70％；
(三)建設批件的真實合法性；
(四)貸款是否真正用于自建房；
(五)工程造價是否合理。
經審查同意的，提出貸款額度、期限、利率、還款方式等，報有權審批人批準。有權審批人1個工作日內完成審批。
五、貸款發放
經審批同意后，辦理有關貸款發放手續，包括簽訂借款合同、辦理合同公證、抵押登記、抵押物保險、貸款發放等，其具體操作可參照個人住房一手樓貸款有關規定執行。
從受理貸款申請到發放貸款，在經辦行內的運作時間不得超過10個工作日。
自建房貸款執行中國人民銀行規定的貸款利率，不得執行個人住房貸款利率，貸款期限最長為10年。
自建房貸款在個人住房貸款科目內進行核算(科目代號754)，為反映業務發展狀況，各行應設置二級科目加以核算。
六、資料歸檔
具體操作按照《中國農業銀行個人住房貸款業務檔案管理規定》執行。
七、貸后管理
自建房貸款貸后管理參照個人住房一手樓貸款有關規定執行。貸后管理的重點為：
(一)貸款發放以后，管戶信貸員要及時跟蹤掌握借款人的貸款使用情況，保證貸款用于自建房屋。一旦發現借款人挪用貸款，應立即采取措施，必要時可要求借款人歸還貸款。
(二)房屋竣工，借款人取得房產證后，管戶信貸員要及時督促借款人按合同約定把抵押土地上的建筑物一同抵押給經辦行，并辦理相關的抵押登記手續。
八、清戶撤押
借款人還清全部貸款本息后，會計部門出具貸款結清憑證給信貸部門，信貸部門通知借款人，持其有效身份證件、貸款結清憑證領回由我行保管的有關法律憑證及文件，借款人簽署收到文件的回執。采取抵押擔保的，經辦行與借款人一同辦理抵押注銷登記手續。
附五：
中國農業銀行個人住房轉按貸款操作流程
個人住房轉按貸款(以下簡稱“轉按貸款”)是指在個人住房貸款還款期內，因借款人出售作為抵押物的房屋，貸款人向新的購房人發放的、用于其 購買作為抵押物的房屋的貸款。經辦行在辦理轉按貸款時，可按剩余的貸款余額和剩余貸款期限將貸款轉讓給新借款人；也可根據新借款人和所購房屋評估價重新確 立新的貸款額度和貸款期限，轉按的最高貸款額度為所購房屋評估價格的70％，貸款期限最長為30年減去房屋已使用年限。
一、操作流程圖
│原借款人提出轉按申請│→│簽訂三方協議│→│新借款人提出貸款申請│→│調查、審查、審批│→│簽訂借款合同│→│辦理保險、變更抵押登記│→│發放貸款│→│原借款人歸還貸款│→│資料歸檔│→│貸款償還│→│貸后管理│→│清戶撤押│
二、轉按申請
原借款人提出轉按申請，說明轉按原因、貸款償還情況、剩余貸款本金、剩余貸款期限和購房人情況等。
三、簽訂《轉按協議》
售房人(原借款人)、購房人(新借款人)和經辦行三方簽訂《轉按協議》，經辦行同意售房人轉讓作為抵押物的住房，售房人承諾售房收入存入在經辦行開立的專戶上，優先用于清償剩余貸款本息。
屬于開發商階段性擔保期限內的，原借款人、新借款人、開發商和經辦行四方簽訂《轉按協議》，經辦行同意售房人轉讓作為抵押物的住房，開發商承諾繼續承擔階段性擔保責任，售房人承諾售房收入存入在經辦行開立的專戶上，優先用于清償剩余貸款本息。
四、貸款申請
新借款人填寫個人住房借款申請表，并提供以下資料：
(一)借款人身份證件(居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件)；
(二)婚姻狀況證明(已婚的提供結婚證或當地婚姻登記機關出具的夫妻關系證明書，未婚的提供未婚證明)；
(三)借款人家庭財產和經濟收入證明(包括由借款人所在單位人事部門出具個人收入證明或納稅憑證、銀行存單、不動產證明、有價證券等)；如果屬于借款人家庭成員共同還款，則各方要簽訂共同還款責任確認書，明確在一方無力償還貸款的情況下，其他方仍要繼續承擔還款責任；
(四)支付給原借款人房屋交易價格扣除貸款余額后剩余價款的付款憑證；
(五)有權處分人同意以所購住房作為抵押物的證明；
(六)經辦行要求提供的其他資料。
五、調查、審查和審批、簽訂借款合同
調查、審查、審批參照個人住房一手樓貸款有關程序辦理。
經審批同意的，新借款人與經辦行簽訂借款合同，經辦行出具貸款承諾函，承諾在買賣雙方辦妥產權過戶和變更抵押登記手續后發放貸款。
六、產權過戶、變更抵押登記
買賣雙方憑買賣合同到當地房地產管理部門辦理產權過戶手續；經辦行與買賣雙方共同辦理變更抵押登記手續，變更抵押人及其他有關事項，將辦妥抵押登記手續的房屋所有權證、他項權利證書交經辦行保管。
七、貸款發放
辦妥抵押登記手續后，經辦行將貸款直接劃入原借款人在經辦行開立的專戶上，同時通知新借款人貸款已經發放，由原借款人出具收款憑證。貸款先用于歸還原借款人所欠經辦行的貸款本息，剩余部分原借款人可以支取。
八、資料歸檔
具體操作按照《中國農業銀行個人住房貸款業務檔案管理規定》執行。
九、貸款償還、貸后管理和清戶撤押
按照個人住房一手樓貸款有關規定執行。
十、個人商業用房轉按貸款參照本流程執行，貸款成數和貸款期限不得突破《商業用房抵押貸款管理辦法》有關規定。
附六：
中國農業銀行個人住房加按貸款操作流程
個人住房加按貸款(以下簡稱“加按貸款”)是指對末達到最高貸款成數或最長貸款期限的借款人增加貸款金額或延長貸款期限的貸款。加按貸款的計算公式為：
增加貸款金額：最高加按金額=房屋現值×70％－剩余貸款本金；
延長貸款期限：最長貸款期限=30年－房屋已使用年限。
一、貸款操作流程圖
│加按申請│→│調查│→│審查、審批│→│簽訂借款合同│→│辦理變更抵押│→│登記│→│發放貸款│→│資料歸檔│→│貸款償還│→│貸后管理│→│清戶撤押│
二、加按申請
借款人提出加按申請并提供下列資料：
(一)借款人身份證件(居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件)；
(二)婚姻狀況證明(已婚的提供結婚證或當地婚姻登記機關出具的夫妻關系證明書，未婚的提供未婚證明)；
(三)借款人家庭財產和經濟收入證明(包括由借款人所在單位人事部門出具個人收入證明或納稅憑證、銀行存單、不動產證明、有價證券等)；
(四)貸款償還情況(包括貸款金額、成數、年限，已歸還貸款本金，剩余貸款本金及年限等)；
(五)加按原因，若為增加貸款額度，須說明新增加貸款的用途；
(六)共有權人同意加按的書面證明。
三、調查
經辦行受到借款人上述資料后，經初步審查，資料齊全的同意受理，安排調查部門進行調查。重點調查下列內容：
(一)借款人以往還本付息情況；
(二)貸款是否已達到法定最長期限和最高成數；
(三)借款人若申請延長貸款期限，經辦行須調查清楚借款人還款能力是否出現問題；
(四)借款人若申請增加貸款額度，經辦行須調查清楚新增加貸款的真正用途是否符合人民銀行和我行的有關規定；
(五)借款人的還款能力。
申請增加貸款額度的，經辦行須委托具有房地產估價資質的機構進行價格評估。
調查部門簽署調查意見后，移送貸款審查部門。
四、審查和審批
貸款審查部門根據借款人提交的資料和調查意見；重點審查借款人加按原因和借款人還款能力，簽署審查意見，報有權審批人審批。
五、重新簽訂《借款合同》
經審批同意的，經辦行與借款人簽訂新的借款合同，原借款合同同時終止。
六、辦理變更抵押登記
經辦行和借款人憑新的借款合同、房屋所有權證、房屋他項權利證書等共同到當地房地產管理部門辦理變更抵押登記手續，并將辦妥變更登記手續的房屋所有權證、房屋他項權利證書交由經辦行保管。
七、對增加貸款金額的加按發放貸款
辦妥變更抵押登記手續后，經辦行對增加貸款金額的加按申請人發放貸款，直接將款項劃到借款人在經辦行開立的存款賬戶上，同時通知借款人貸款已經發放。
八、資料歸檔
具體操作按照《中國農業銀行個人住房貸款業務檔案管理規定》執行。
九、貸款償還
按照新的貸款額度、貸款期限計算新的月還款額，借款人按月歸還貸款本息。
十、貸后管理和清戶撤押
按照個人住房一手樓貸款有關規定執行。
十一、個人商業用房加按貸款參照本流程執行，貸款成數和貸款期限不得突破《商業用房抵押貸款管理辦法》有關規定。
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